Montage économico-juridique

Logements privatifs, locatifs et espaces communs

Le projet comporte au final 23 logements semi-collectifs (entre la maison individuelle et l’immeuble) du T2 au T5, avec terrasses privatives. Parmis eux, 17 logements seront dits « participatifs » (13 en PSLA*, 2 en locatif PLAI-PLUS*, 2 en accession libre) et 6
logements en locatif social (PLAI, PLUS) sont « non participatifs » c’est à dire que l’adhésion des foyers aux dynamiques collectives ne sera pas un prérequis à l’attribution des logements. Les logements s’organisent autour d’espaces communs extérieurs (potager, verger, espace de jeux, stationnement...). Les 15 logements en accession (aidée ou non) sont sous le régime de la copropriété : chaque foyer est propriétaire de son logement et de quote-part d’espaces communs : stationnement, coursives, jardin. Emeraude Habitation reste propriétaire des 8 logements en locatif social.

Le choix du portage par une SCIC immobilière

Pour le bâtiment commun, nous avons cherché un statut à part, avec une philosophie coopérative, et donc une propriété indépendante et autonome. Nous avons longtemps tâtonné, exploré, discuté, avec l'appui de nombreux tiers. Nous souhaitions que l’investissement soit ouvert à des tiers extérieurs au projet mais qu’il y ait aussi un lien entre les copropriétaires et cet espace sans être soumis à la règle des tantièmes de la copropriété. Après avoir longuement mûri son cahier des charges juridique, nous nous sommes rapprochés d’un cabinet d’avocats spécialisés dans les coopératives. Ils nous ont orientés vers le statut de SCIC (Société Coopérative d’Intérêt Collectif) immobilière : la SCIC peut être propriétaire et assurer la gestion du bâtiment sans qu’il y ait forcément de salariés ni de revenus perçus. Dans notre cas, la SCIC sera propriétaire du bâtiment qui correspond à un lot de la copropriété ; elle sera donc elle-même membre de la copropriété. Nous nous sommes ensuite fait accompagner par « Finacoop », une SCIC d’experts comptables, afin de rédiger les statuts.

Gouvernance

Une SCIC est notamment caractérisée par une organisation en « collèges » permettant à des tiers extérieurs de prendre des parts sociales au sein du projet pour contribuer à son financement. Ici, 3 collèges seront créés : résident·e·s, partenaires et tiers.
Au sein de chaque collège, la SCIC applique le principe d’une personne = une voix.
Toutefois, le système de pondération des collèges de la SCIC permet aux résident·e·s et aux partenaire de conserver une certaine maîtrise des décisions impactant le projet malgré l’ouverture à des tiers.
Au final, sur un budget de 190 000 € correspondant à l’achat et la rénovation du restaurant, le collectif a rapidement réuni 120 000 € de parts sociales, impliquant dores et déjà quelques tiers, réduisant ainsi le besoin d’emprunt bancaire à 70 000 €.

La gestion

La SCIC en tant que propriétaire va facturer la mise à disposition des espaces à la copropriété (pour des usages permanents), aux foyers ou tiers extérieurs (usages ponctuels). Elle pourra, au travers des loyers perçus, rembourser petit à petit son emprunt et constituer un fonds travaux. La SCIC sera ainsi en charge de :
• La gestion des usages ouverts à des tiers (location ponctuelle des espaces : réfectoire, chambre d’amis, bureaux...)
• Du paiement des charges de fonctionnement de l’ancien restaurant (électricité, gaz, achat du café)
• La gestion financière de fonctionnement et du capital (en parts sociales) de la SCIC
• La recherche de subventions
• tout développement d’initiatives d’intérêt collectif telles que véhicules partagés, maraîchage ou, pourquoi pas, aide à domicile.

La participation aux frais de gestion des résidents-copropriétaires n’est pas directe, mais se fait au travers de la copropriété et donc répartie au tantième (un foyer de 100m2 paye deux fois plus de cotisation qu’un foyer de 50m2). Ce montage permet d’imposer la participation aux charges de fonctionnement du bâtiment commun à tous les foyers copropriétaires. Cette participation n’est donc pas optionnelle pour les proprié­taires, en revanche elle ne pourra pas être imposée aux foyers locataires.

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